[摘要] 随着调控的深入，房价终于降了，不过要建立健康的房地产市场，还需要长效机制的约束。
随着调控的深入，房价终于降了，不过要建立健康的房地产市场，还需要长效机制的约束。
据统计，近来北京二手房市场呈现量价齐跌局面。5月份，北京二手住宅市场实际签单量环比4月份同期下降34.2%；二手房成交均价环比4月份同期下滑2.4%。在有交易的12个区域中，8个区的成交均价都在下跌，跌幅的是通州区、亦庄开发区，幅度都超过了20%。
由于大量的房屋转售为租，使得目前北上广深的房屋租金都在下降，为2008年以来首次。
房价下降，对于当前的防范金融风险是个好消息。不过，目前的房价下跌，主要是短期调控手段作用的结果，如限购、限贷、限售等。从长期来看，如果没有建立一套长效机制，短暂的压制过后，房价依然存在暴涨风险。
这是因为：
一、一二线城市众多的外来人口，决定了其旺盛的需求。
二、政府对土地财政的依赖，导致一二线城市土地供应普遍紧张和地价畸高。很多城市只够卖三四个月，而且是在限卖限购的情况下，不需要去库存。
三、房地产投资占比过高。对一座城市而言，固定资产投资不应超过GDP的60%。一个城市的固定资产投资中，房地产投资每年不应超过25%。但依目前的状况早已突破了这一标准限制。32个省会城市和直辖市中，房地产投资连续多年占GDP60%以上的有5个，占40%以上的有16个，显然偏高。
种种因素叠加的后果就是，一旦目前的泡沫风险解除，政府就有可能放松之前的限购、限贷、限售口子。以房地产在国民投资中的巨大影响力，中国楼市又将热潮汹涌，迎来新一轮的房价暴涨。
那么，该怎么防范楼市再度陷入暴涨危机？
人大财经委副主任黄奇帆近日提出的，建立房地产调控五大长效机制，值得借鉴。
一、土地
，土地供应总量应当爬行钉住人口增加。一个城市的土地供应总量一般可按每人100平方米来控制，这应该成为一个法制化原则。
第二，控制用地结构比例，改变工业用地占比太高的问题，把城市用地20%用于住宅开发、5%用于商业开发，这个比例作为法制性的用途规则确定下来。
第三，控制拍卖土地价格。大体上，楼面地价不要超过当期房价的三分之一。
二、金融
，坚决守住开发商自有资金拿地这条底线。一切参加土地拍卖的开发商，要核查的是他的资金血统，只要是借来的，就不能参与拍卖活动。
第二，坚决防止开发商多账户借款。如果一个开发商涉及几十上百家金融机构的债务，各种高利贷、中利贷占到全部融资的50%以上，政府必须提高警惕。
第三，认真管好住房按揭贷款，根据不同需求层次和房价走势，实施差别化按揭制度：比如首套房二八开、三七开，二套房五五开或四六开，三套房必须全款购买。同时加强基础性制度建设确保老百姓贷款情况和收入核定问题。
三、税收
，形成高端有遏制、中端有鼓励、低端有保障的差别化税率体系。
高端有遏制，就是对别墅这样的高档住宅，要实行有差别的税收政策，如果普通商品房的税率1%，那么别墅就要考虑收5%，如果三五年卖掉，交易税可以再升到8%。中端有鼓励，就是让一般老百姓买得起自住房，比如首套房按揭贷款的钱可以抵扣个人所得税。低端有保障，就是不仅不收税，政府还帮助建好公租房，用低价格保障老百姓住有所居。
这应包括五点：1.对各种房子存量、增量一网打尽，增量存量一起收；2.根据房屋额度计税3.越高档的房屋持有成本越高，税率也要相对提高；4.低端的、中端的房屋要有抵扣项，使得全社会70%-80%的中低端房屋的交税压力不大；5.房产税实施后，已批租土地70年到期后可不再二次缴纳土地出让金，实现制度的有序接替。
第三，研究征收土地增值税。
四、租赁市场
，完善政府公租房体系。
总量上，大体按照覆盖20%的城市人口，人均20平方米来配套；服务对象包括进城农民工、新生代大中专毕业生和城市住房困难户；租金占低收入家庭年收入的1/6左右；同步配套医院学校等公共服务设施；集聚区布局合理，公租房与商品房大体形成1：3搭配。
第二，培育商品房租赁市场。
让开发商进入1：3的融资结构，提高开发商的准入门槛，让有资本金实力的开发商参与土地批租，对搞长期商品房租赁的开发商，要形成一套激励政策，包括承租人可以使用住房公积金付租，交易税、契税、个人所得税抵扣率更高，等等。对老百姓二套房出租，也应该有鼓励政策。同时，从法律上保证租房居民与产权房居民在教育、医疗、户籍等方面享有同等国民待遇。
五、地票制度
所谓地票，就是指将闲置的农民宅基地及其附属设施用地、乡镇企业用地、农村公益公共设施用地等农村建设用地，复垦为耕地而产生的建设用地指标。探索建立农民进城后退出农村宅基地和建设用地的新机制。能对城市房地产调控特别是土地供应发挥重要作用，弥补房地产开发用地不足的矛盾。
过去十几年，房地产经济已经成为中国经济最重要的支柱产业。房地产泡沫能否顺利挤出，关系整个中国经济的兴衰。建立长效机制，避免因政策反复导致的风险，对房地产转型乃至中国经济意义重大
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