中国房地产当前形势是什么？影响中国房地产发展走势的短期因素和长期因素是什么？在当前背景下房地产企业到是要破什么，立什么？
近日，在"第二届京沪经贸论坛暨北京上海企业商会一届二次会员大会"上。张玉良作为绿地控股集团董事长、总裁，以"转型期中国房地产企业的破与立"为题发表了主旨演讲。讲话中提到：
一、房地产市场形势虽然错综复杂，但实际上认真分析下来，我们可以作出三个基本的判断。
1、市场总体在回暖。从2014年下半年开始，70个大中城市房地产市场全线下滑，房价整体下跌，成交非常低迷。2015年5月房价止跌反弹，到2015年12月首次实现同比上涨，2015年全年房地产销售额再创历史新高。从统计数据来看，虽然当前房地产库存总量仍然较高，但房地产市场回暖的态势已经基本确立下来。
2、当前，不同区域、不同城市房地产市场的分化越来越明显。一线城市和部分二线城市的行情急剧上涨，而且涨幅在不断扩大。今年春节之后，少数城市房地产交易的火爆场景不断见诸媒体，而三四线城市房价总体保持平稳，甚至略有下降。在此背景下，各地区调控政策也出现了分化，的总基调还是去库存，但一线、一线半城市政策在降温。三月份，为遏制房价短期内过快上涨，上海出台了房地产调控新政，提高了限购门槛和二套房首付比例，并严格执行利率政策。与此同时，深圳也出台了更加严格的限购政策。与此同时，三四线城市仍需加大去库存的政策力度。
3、市场需求在转变。基本特点是，市场总体过剩和结构性短缺并存。一方面，随着房地产市场从供不应求向总体供求平衡转变，客户的需求也从过去"有房住"转向"住好房"，简单的同质化产品销售越来越困难，个性化、品质化的需求逐渐占据主流。另一方面，随着经济转型升级，传统的商业地产和产业地产的需求逐渐减少，特色的、新型的商业地产和产业地产需求加速崛起。当然，近期的增值税制改革将有利于非住宅产品的市场。
二、影响当前市场形势的短期因素和长期因素
从短期来看，影响当前房地产市场的因素主要有以下几点：
1、宏观政策持续宽松。在宏观经济增速持续下行的背景下，国家为了"稳增长"并加快推进供给侧结构性改革，连续出台了一系列宽松政策。自2014年底以来，国家多次降准降息，并采取多种货币政策工具，释放流动性。同时，国家针对房地产市场，出台了调减交易税费、降低首付比例、增加公积金贷款额度等一系列利好政策，推进房地产去库存。这一系列刺激政策，有效促进了房地产市场回暖。可以预见，在房地产库存仍然处于高位的情况下，相对宽松的政策环境仍将持续。
2、资产配置的需要。由于市场流动性充裕，实体经济持续低迷，大量的资金需要寻找优质的安全资产。同时，自去年年中以来，资本市场大起大落、剧烈波动，使得大量资金从股市流出。其中，就有相当一部分的资金流向了房地产市场。由于三四线城市库存高企，因此产业和人口基础较好的一线城市和部分二线城市的房地资产，就成为这些资金竞相追逐的对象，由此推动了部分城市房价快速上涨。
3、土地供应结构调整。去年以来，多个地区计划减少土地供应，对市场供求预期产生了影响。一方面，一线城市土地资源紧张，土地市场供求矛盾日益扩大，未来新增土地供应有限。例如，根据规划，上海未来五年将仅新增建设用地60平方公里，市场供不应求的状况难以改变。另一方面，不少供过于求的地区控制土地供应规模，对稳定未来市场预期也起到了积极作用。
目前的市场形势，也是经济、人口、政策等多个长期因素共同作用的结果。从长期来看：
首先，经济进入"新常态"。随着中国经济整体增速的放缓，城镇化扩张速度也在减慢，过去那种"大拆大建"式的城市化建设已经基本结束，房地产全行业整体扩张、房价单边上涨的时代已经渐行渐远。市场正在从过去的供不应求转向总体供求平衡，行业的"长期拐点"已经来临。与此同时，市场供求关系的逆转、经济结构的转型升级，使得住宅、商业地产和产业地产的需求不断升级，新的市场形势对产品提出了新的需求。
其次，中国人口拐点来临。2012年，中国劳动年龄人口首次出现下降，婚龄人口也已经开始趋势性下降，对房地产市场的需求即将达到顶峰。未来中国人口老龄化将不断加重，房地产市场需求将不断下降，存量房源将逐渐增加，市场供大于求的格局将进一步加剧。
再次，城市化出现新趋势。根据发达国家发展的经验，城市化发展到一定阶段后，将形成以城市群为特征的大都市圈，的产业、人口将加快向几个核心都市圈转移。如京津冀、长三角、珠三角、中原地区等。因此，未来区域、城市间市场分化将是一个长期趋势。而随着中国人口拐点的来临，这一分化格局将进一步加剧。
三、房地产企业的"破"与"立"
在上述行业环境转型调整的大背景下，中国出现了城市、行业、企业严重分化的格局，房地产企业如何有"破"有"立"、推进创新转型？我认为，关键是要实现以下四个转变。
一、从"全面开花"向"重点聚焦"转变。过去，房地产市场整体向好，房地产企业不断扩张，在大中小城市全面布点，追求化布局。面对行业长期拐点和市场加速分化的新趋势，一些产业基础好、人口集聚能力强的一线城市和区域中心城市仍然有较大的发展空间，但是多数三四线城市都将面临较大压力。企业应当改变过去全面布点的扩张模式，顺应大都市圈的发展趋势，调整业务布局，将资源投向经济发展好、人口集聚能力强的重点区域、重点城市。加强一线城市和中东部地区区域中心城市的投资力度。
二、从"同质化"向"差异化"转变。面对市场形势的逆转和市场需求的变化，行业竞争将更加激烈。房地产企业只有"练好内功"，做出更加适应市场需求的产品，才能应对新的市场形势。一方面，企业要升级现有住宅产品，满足客户日趋个性化、品质化的产品需求，避免低水平的同质化竞争。另一方面，要顺应中国经济转型升级的趋势，加强以休闲、娱乐、健康为特色的商业地产，以及以生产性服务业、创意创新创业为主的产业园区和创客园区等新型产业地产的创新。
三、从"单一开发"向"开发运营并重"转变。随着行业拐点的来临，市场整体增速放缓，行业整体盈利水平也逐渐下降。企业过去简单依赖土地增值和市场上涨实现高速发展的方式难以为继。因此，企业必须转变发展方式，升级现有的业务模式，从简单的产品开发向开发和运营服务并重转变。通过加强产品运营服务，为客户提供高品质、全方位的服务，延伸业务链条，从简单的产品销售转向为客户提供全生命周期的服务，从过去的"一锤子买卖"变成"一辈子买卖"。
四、从"单一产业"向"产融结合"及相关产业协同发展转变。适度多元化，推动相关产业协同发展，从而分散单一产业的风险，也是房地产企业转型的方向之一。特别是发展金融产业，已经成为大型房地产企业的标配。对于上述转型路径，有"纵向转型"和"横向转型"协同之说。
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