[摘要] 专访江西迪美策划有限公司总经理占军。
【房天下】首先，非常感谢占总在百忙之中抽空接受我们房天下的专访。
【房天下】占总是新余人，从事房地产行业多年，业绩显著，想请您跟我们分享下您丰富的从业经历。
【占总】2000年毕业之后一直在广东深圳沿海一带发展，从去年开始回到新余。刚开始做的是商业地产然后慢慢转成做住宅地产，总的来说都是房地产这块。大学毕业出来后就进入一家香港公司，在里面学到了很多东西，比如说作为人，作为创办公司怎么去做，员工怎么去理解上司，代理商怎么去为开发商创造更多的价值，一年半后就自己和朋友合伙创办公司，也就是现在的迪美，2001年在广东创办，为性的地产专业服务商，为房地产开发商、政府机构、土地运营商提供“市场运作环节”全流程服务，为从区域开发到旧城改造的地产项目提供全程策划到销售代理、商场招商的综合一条龙服务。经过10年的发展目前有“迪美（广州）房地产咨询有限公司”、“4A级达美（广州）广告有限公司”、“迪美（江西）房地产策划有限公司”三家公司。
【房天下】您之前在广州发展的那么好，为什么会想到回新余发展呢？
【占总】我回新余发展的原因，首先是因为本身是新余人，想要回到家乡为家乡做点贡献；其次，因为这几年的房地产竞争比较激烈，一二线城市的发展空间基本上非常饱和了，那么三四线城市到目前来说空间和发展潜力还是比较旺盛的。所以，当时我们的想法就是往三四线城市发展，这样既可以扩展自己的事业，同时也可以开拓自己的视野。
【房天下】盛世豪庭属于城东片区，城东片区周边项目众多，如恒大雅苑、天伦城、绿江南、圣地亚哥等，你们是靠什么来吸引和留住客户的呢？
【占总】一个项目想留住客户，必须有客户感兴趣的东西。在城东片区我们是家提出“先绿化后建房”的理念，按照以前新余普遍的做法来看都是先买块地，在黄土地上建房然后再绿化，但我们不一样，我们是买了地之后先投资800万把整个一期的绿化做出来，后期才开始建房，这在整个新余来说都是不多见的。
【房天下】去年我们最初了解盛世豪庭也是通过“先绿化，后建房，咱不差钱”这个独特的标语，相信也给很多人留下了深刻的印象，那你们在提出这个先绿化后建房是基于一种什么理念呢？
【占总】当时这个口号提出来在新余还是反响蛮大的，在城东片区绿化这块我们还是做得比较好。对于绿化这个理念，因为本身盛世豪庭的开发商是福建的，福建属于一线城市，和台湾又比较近，与此同时理念也是从台湾那边直接过来的，包括我们这边的开发商。
【房天下】看周边的项目，绿江南、天伦城的定价都相对较低，还有的是0首付，那你们的价格是如何来定的呢？
【占总】我们的定价首先从项目的品质来说，我们是中高档小区，定价一定要符合农村到城市的某一部分高层的需求，因此会低于恒大雅苑但一定会高于天伦城，跟圣地亚哥差不多齐平，因为圣地亚哥毕竟比我们先开盘，他的优势和别人对他们楼盘的认识度可能比我们强一点。但我们通过后期的一些操作，从整个购买客户群体来看，我们的客户群体还是锁定的比较准，而且买的人对我们小区也比较认可，从整个品质质量包括外观都还算可以的。
【房天下】刚才占总也提到客户群体锁定的比较准，那你们的客户源主要来自哪里呢？
【占总】我们的客户源可能是还是刚性需求比较多，主要是来自于周边的城市、农村、县城。一个楼盘在市场上能不能取得良好的销售，不但是它的价格，价格只是其中一个因素，还有内在的品质，和客户的需求我们的小区能不能够迎合和满足，所以我们前期做的很多东西都是这样的，可能有些客户没有看到过我们的广告，但是来到小区后参观我们的绿化，听我们对小区的介绍，基本上很多客户都会比较喜欢我们的小区——盛世豪庭。
【房天下】占总谈谈迪美公司的发展历程以及未来迪美在新余的发展趋势。
【占总】迪美是2001年在广州成立的，经过十年的发展，目前在广州有广州迪美房产咨询公司、广州达美广告有限公司、下面还有个装修公司。那么说江西迪美是2011年才正式开始，因为我从广州过来时候才正式来开拓这个市场。那么迪美主要是作为全服务商，就是为房地产开发商，政府机构包括土地运营提供市场运作那个环节的，我们不但是住宅，包括招商我们都做，可以算的上是一条龙服务，并且我们的达美公司4A级和广州的奥美是同一个级别的。
对于迪美在新余的未来发展趋势，我们也抱有非常大的信心。从整个江西地产来看，我们分析发现江西地产的后劲力还是不错的，江西属于三线城市，这几年三线城市的发展也是非常迅速的，而沿海城市量大但已基本达到饱和状态。对于新余只有100多万的人口，城市人口只有40万，农村人口大概有70—80万，这个刚需发展潜力还是蛮乐观的。虽说目前房地产在受到国家的调控影响下，但新余的房地产10月份的销售量1000多套，这说明新余很多市民还是在观望，在看十八大以后，中国领导人会做出个什么关于房地产的调控政策。
【房天下】刚刚提到的十八大，那现在十八大已经结束了，现在各个地方都在猜测房地产接下来的走势，占总，从您专业的角度来给我们谈谈您的看法，并说说盛世豪庭该如何吸引刚需客户。
【占总】像温州、鄂尔多斯这些城市的泡沫经济是比较大的，十月份的统计温州是价格下降前70名之一，直接从2万多跌到1万多；鄂尔多斯房地产经过十年的发展，从当时的2千多一平方到今年的25000元一个平方，从今年的9月份开始，已经跌到了3500元的均价，一下就崩溃了，说明我们整个城市都是供大于求的。新余的价格从目前来看还是比较健康的，属于良性发展，新余在全省来说价格还不高，它的发展空间还是有的。虽说新余的库存大，但同样需求也大，只是现在大家都在观望房地产以后的走势，看后期政府提供的政策导向。我想新余的房产均价达到4500元一平米应该就会饱和。
对于刚需客户来说，我们知道中国人的传统思想观念就是两“子”，一个是房子，一个是儿子。有了儿子之后又要娶妻子，娶妻子的前提条件就是在这些城市人发展下的又要房子，我们就通过一些自己的特色，从绿化开始着手，把自己的内部工作做好，房屋质量做好，做客户需要的房子。
【房天下】11月16号广城开业，一个建材家居产项目就在你们隔壁这样会给你们带来什么影响吗？
【占总】一个小区有没有发展潜力，必须有几个要素，个小区的地段在不在城市的中央，第二个是小区旁边的配套，小区的商业服务是不是齐全。
现在广城开业，对我们的影响肯定是有的，周边配套齐全了，房子也会随之，可以说盛世豪庭经过五年的发展，房子的价格和价值会立刻翻翻。
【房天下】对于接下来的发展，在广告投放上会做些什么样的调整吗？
【占总】春节之前是购房的一波高峰，我们可能会在春节前做些广告投放。春节返乡置业其实也是最刚需的一部分，这部分人在外辛苦了一年，口袋里有钱了，那他们会干嘛呢？肯定会想办法买套房子改善下生活条件，所以我们会在这期间做些调整。
【房天下】占总您做完这个盛世豪庭还有没有下一步的想法，或是再接其他项目呢？
【占总】任何一个公司的发展都必须要有项目的支撑，我们已经开始在接洽其他合作，后期也有可能会走出去，包括我们现在在九江，做了个30万平方米的综合性商场。
【房天下】像新余做房地产的媒体网站也蛮多，那占总可不可以从房地产需要的角度给我们房天下一些建议。
【占总】房天下作为网络媒体，应多和开发商代理商互动，前期你们仙女湖那个精英交友会就办的挺有意义，要让更多人认识你们房天下。要在新余多家房产网站中脱颖而出，就需要多开展线上线下活动，多举办些贴近生活及贴近老百姓的活动，最后希望房天下越办越好。
【房天下】再次感谢占总接受我们的专访，祝盛世豪庭越卖越好，也希望我们接下来有更多的合作。
价格：均价3100元/平方米
物业地址：新余新余经济开发区渝东大道与新城大道交界处
房天下提供的售楼电话：0790-6206666
盛世豪庭效果图
盛世豪庭坐落于渝东大道与新城大道交界处，总征地面积187亩，总建筑面积22万平方米，容积率为2.30，绿化率为45%，总户数1524户，停车位941个，由多层、小高层、高层、公寓，共28栋建筑组成，是城东高新区真正意义上的大型、低碳、环保、智能、生态的养生社区。北面是正在施工建设的长青外国语学校及新余高层次人才公寓，西面是打算今年9月份开始建设的大型一站式家居建材博览中心，南面是钢城家俱广场。小区四面环路，交通极为便利，104、106、601、602、801、804路公交线路都在小区附近（100米距离）设有站台。
盛世豪庭实景图
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